最高法：开发商未取得商品房预售许可，预售合同不一定无效

虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证件”的规定，但并不一定导致其预售合同无效。——最高人民法院大力弘扬社会主义核心价值观民事典型案例。合同签订当天，李女士向问天公司支付了120.4万元的购房款。2018年2月，问天公司以未取得商品房预售许可证为由，将李女士诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。李女士辩称，涉案房屋已具备申请商品房预售许可证的客观条件，问天公司故意阻挠生效合同条件的履行，并进行恶意诉讼。闻天公司已于2018年6月8日取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应视为有效。

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该房地产开发公司在签订合同时未取得商品房预售许可证。 虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证件”的规定，但并不一定导致其预售合同无效。 ——最高人民法院大力弘扬社会主义核心价值观民事典型案例

案例简介

2016年，李女士与问天公司签订认购合同，认购问天公司开发建设的商品房，并约定了房屋的基本情况、总价、付款方式、付款时间等。 合同签订当天，李女士向问天公司支付了120.4万元的购房款。

2018年2月，问天公司以未取得商品房预售许可证为由，将李女士诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。

观点冲突

李女士辩称，涉案房屋已具备申请商品房预售许可证的客观条件，问天公司故意阻挠生效合同条件的履行，并进行恶意诉讼。 闻天公司已于2018年6月8日取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应视为有效。

闻天公司主张，问天公司没有恶意阻挠合同生效条件的履行，且问天公司因资金链断裂而无法取得商品房预售许可证。 涉案商品房预售许可证是在一审辩论结束、问天公司起诉后于2018年6月8日取得的。 根据法律规定，房屋买卖合同只有在起诉前取得预售许可证才有效。

法院法官

法院最终认定李女士与问天公司签订的认购合同有效，驳回了问天公司的诉讼请求。

首先，问天公司与李女士在商品房预售合同中已形成法律关系。 认购合同明确规定了买卖双方的姓名、商品房的基本情况、价格、付款方式、付款时间等，且合同内容已具有商品房的主要条款预售合同。

二、问天公司与李女士签订的认购合同有效。 具体原因如下：

（一）李女士已支付全部房屋购买款，问天公司合同目的已履行。 问天公司本应积极履行合同义务，但面对房地产市场价格大幅上涨，却声称合同无效，明显违反了诚实信用原则。

（二）问天公司作为房地产开发企业，充分认识到“无证销售房屋”的违法行为。 闻天公司以自身违法事实为由提起诉讼。 其真实目的是获取超出合同预期的更大利益，这显然有悖于社会价值取向和公众认知。 为弘扬社会主义核心价值观、彰显司法公正，法院不支持此类行为。

（三）问天公司在签订合同时未取得商品房预售许可证。 虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证件”的相关规定，但并不必然使其签订认购合同的民事法律行为无效。

律师建议

本案判决结果具有特殊事实因素，不建议购房者购买“五证”不全的房产项目。 （“五证”是指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“与当事人订立的商品房预售合同，买受人未取得商品房销售许可证的，视为无效。但是，在起诉前已取得商品房预售许可证的，可以视为有效。

本案中，房地产项目取得商品房预售许可证的时间是在提起诉讼之后。 如果严格遵守规定，则不能视为有效。 但法院基于该项目在诉讼中已取得商品房预售许可证的事实，以及诚实信用原则和促进社会主义建设的考虑，最终认定该预售合同有效。核心价值。 这一判决观点能否普遍适用于后续案件还有待观察。

诚然，本案的判决结果想必给房地产开发企业敲响了警钟。 长期以来，不少房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下开始销售房屋，与购房者签订合同，并在房价大幅上涨后，根据自身违法事实提起诉讼，要求确认与购房者签订的合同。 合同无效，然后再次出售房屋，获取房价上涨的利益。 这种主张预售合同无效的方式今后可能不再支持。

而且，即便认定预售合同无效，《九人会议纪要》也明确规定，“合同不成立、无效或者撤销后，在确定房产返还时，应当考虑房产的因素”。应充分考虑升值或贬值。 ……返还的股权、房屋等财产的价值相对于合同约定的价格增加或者贬值的，人民法院应当综合考虑市场因素、受让人经营或者增建等行为与价值的关系财产的增加或折旧，由双方共同决定。 当事人之间合理分配或分享，防止一方因合同不成立、无效或撤销而受益。”

类似案例

1、房地产开发公司二审结束前未取得商品房预售许可证的，预售合同无效

最高人民法院（2018）最高法院民申5096号案

当事人请求再审请求：

“清辰公司无权以未取得房地产预售许可证为由主张房屋买卖合同无效，法院应裁定驳回诉讼。 1、清辰公司主张该合同无效”无效，不符合法律原则。 申请房屋预售证的资格和义务。 3、清辰公司与陈增祥签订合同时，已具备申请预售证的条件，以及其他同一小区的楼盘已经申请了预售许可证。”

法院认为：

根据五家渠市房产管理局出具的《碧水融城项目申请商品房预售许可证有关情况证明》及陈增祥的说法，清辰公司14年均未取得预售许可证。至二审终结，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定， “出卖人未取得商品房预售许可证件，与买受人签订的商品房预售合同应当认定为无效，但商品房预售许可证明有效的，可以认定为有效。”诉讼前取得销售许可证。 原判决确认陈增祥与清辰公司签订的14份《商品房买卖合同》无效，有事实、法律依据。 陈增祥申请再审的理由不能成立。”

2、因未取得商品房预售许可证而导致预售合同无效的，房地产开发公司应当赔偿购房人房屋市场溢价损失

最高人民法院（2014）民康字75号

最高人民检察院提出抗议：

“再审判决正确地认定合同无效，不存在‘昌万达公司不遵守合同’、‘合同实质上属于效力待定合同’等问题，不存在可信利益。”本案再审裁定裕昌公司赔偿了昌万达公司的信赖利益和预期利益损失，自相矛盾，也违反了法律关于无效合同处理的规定。

最高人民法院认为：

“本案一审、二审及原再审中，裕昌公司、昌旺达公司认定涉案两份《房地产销售合同》均为商品房预售合同，因裕昌公司未取得房屋预售许可证，无异议……因本案合同无效，裕昌公司应退还昌万达公司支付的购房款。海南房价大幅上涨，一审法院委托的司法鉴定结论也确认了涉案房屋的市场价格大幅上涨，本案中昌万达公司已无法购买相应地段的房屋该损失是已经发生的客观事实，而非预计未来会发生的事实，一、二审法院根据司法鉴定结论，取了该房屋的市场溢价。涉案房屋作为认定无效合同损失的依据。 因昌万达公司主要过错造成昌万达公司损失60%，裕昌公司承担赔偿责任并无不当。 这一认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。 昌万达公司对合同无效造成的损失也有过错，一、二审法院判令其承担40%的损失。 充分考虑了双方利益平衡问题，符合法律公平原则。 裕昌公司主张原判以有效合同处理无效合同不符合合同法规定的理由不足，本院再审不予支持。

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关于作者

杨伟，北京律师，注册会计师。 中国政法大学法学硕士，西南政法大学法学与管理学双学士。 曾就职于北京某大型国企法律事务部、北京中伦律师事务所。

主要执业领域为诉讼仲裁、投融资、房地产、矿业、证券等。擅长根据客户的商业目的解决根本问题，而诉讼和仲裁只是实现客户目标的途径之一。目的。

着有《国有土地使用权案件获胜实用指南》、《矿产资源案件获胜实用指南》、《民间借贷纠纷案件获胜实用指南》，中国法制出版社出版； 参编《民法典适用指南及典型案例分析》，中国民主法制出版社出版。

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